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2015楼市大事

潘秀林 邢飞

2015年05月29日09:22    来源:京华时报    手机看新闻
原标题:2015楼市大事

  融绿之分

  从惺惺相惜的美好牵手到基因不相融的无奈终止,从风光再嫁到“遗产”争夺,回归之后却又不能一切复原,持续一年之久的融绿股权纠纷,已经由一桩商业并购演变成一场跨年闹剧。

  2014年5月,在与融创成立合营公司——融绿平台两年后,项目上的顺利合作,让两位掌门人宋卫平与孙宏斌变成互相仰慕的兄弟,一个是永远的大哥、另一个是杰出的接班人。于是,不顾身边人反对,宋卫平将绿城24.313%的股份出售给融创,后者付出的代价是63亿港元。

  然而,蜜月期很短。10月中旬,越来越多来自合作伙伴、绿城业主以及部下的抱怨和哭诉,让宋卫平开始意识到自己的错误,于是回归传言蔓延。10月底,据媒体报道,宋卫平和孙宏斌相谈三个多小时,宋愿意放弃自己北上广深一线城市的业务以及融绿平台的所有股权,来重新获得绿城的机会。

  12月18日,宋卫平与孙宏斌签署了终止转让股权的协议,宋卫平如愿回归绿城。紧接着,12月23日,宋卫平找来了中交集团,后者以60.13亿港元收购了绿城原本卖给融创的股份,中交集团和九龙仓并列成为绿城第一大股东。

  本以为交易自此结束,但融绿平台的归属却引来更激烈的争端。12月31日,融创中国公告称以总计约155亿元收购与绿城中国共建的融绿平台的全部股权和债权。但元旦假期之后,绿城中国公告否认该次收购,称目前绿城董事会仍在对出售事项的条款进行评估。

  对此,融创中国副总裁黄书平罕见发出言辞激烈的指责:“宋卫平一再毁约,睁眼说瞎话,颠倒黑白,把完全合法有效的法律文件竟然能够否认,完全失去了节操和底线,会受到市场和法律的惩罚。”

  上海融绿平台被认为是绿城旗下最优质的资产,汇集了位于上海、无锡等城市的18个优质项目,可售货值估计超过1500亿元。这是融创中国和绿城中国在合作蜜月期的产物,融创和绿城各以10亿元现金持有50%的股权。成立两年多来,融绿平台在长三角地区高速扩张,2014年在上海的销售额达到174.8亿元,是当地住宅销售冠军。

  虽然曾经许诺,但已经不再是宋卫平“一言堂”的绿城,由于新股东的反对,让交易陷入僵局。

  直到今年5月5日,融创中国和绿城中国分别发出公告,最终明确了融绿平台的项目归属。其中,上海融绿平台归属融创,上海黄浦湾等3个项目归属绿城,双方还将继续合作开发天津全运村项目,交易完成后,绿城预计可以获得33.9亿元的现金流量净额,以及出售收益和可取得分红合计共7.81亿元。

  至此,旷日持久的融创与绿城股权之争,随着上海融绿平台的最终分家而画上句号。

  万万之合

  房地产界最受瞩目的两个大佬高调宣布“在一起”。今年5月14日,全球商业地产龙头万达与全球住宅地产龙头万科在北京签订战略合作框架协议,双方宣布建立战略合作关系,计划在国内外项目开展深度合作。

  根据协议,未来双方的合作主要会通过联合拿地、合作开发的形式来进行,即由万科开发项目中住宅部分,万达开发项目中商业部分,以实现优势互补。双方也表示将共同探讨基于现有项目进行合作开发的可能性。

  双方均表示,此次签署的战略合作协议是一项长期计划,未来双方将各自成立由集团高层领衔的协调小组,以负责合作事宜的日常对接,通报相关的项目信息,并在相互协商的基础上确定具体的合作安排。由于万达和万科都有海外发展计划,未来双方的合作不仅限于国内,也将在全球展开。

  万达与万科都是全国知名品牌。万达集团目前已经形成万达商业、文化旅游、电子商务、金融等产业,其中万达商业是世界最大的不动产企业,2014年持有物业面积(含在建)3904万平方米。万科集团是全球最大的住宅开发企业,2014年住宅销售规模在21万套以上。

  万达集团董事长王健林表示,双方的合作开启了行业崭新的模式,两家企业能够走到一起,代表着一种趋势,在今后中国的房地产行业里不但有竞争,更多的是合作,从竞争走向竞合,可能这将是这个行业的一个方向。双方会有更深层次更长期的战略合作,核心就是发挥各自的优势,联手让整个项目的价值有所提升。王健林认为,万科的住宅操盘能力和成本控制能力让他十分赞赏。

  万科集团总裁郁亮也表示,万科和万达,创始人都姓王,一个在南称王,一个在北称王,合作是双方战略转型的产物,对未来双方转型都有帮助。双方的合作一方面是行业背景所致,另一方面则是企业转型需要。与万达的合作,将有助于万科充分发挥在住宅领域的专业优势,获得更多客户和发展机会,也有助于提升自身的商业地产能力,推动公司更好地向城市配套服务商转型。

  强强合作将带来的利好包括更强的议价能力、更低的融资成本、更巩固的市场地位等,在寡头诞生的年代无疑对其他房企带来震撼性的冲击。不过,关于话语权的争夺、企业风格的碰撞与制衡,也将是未来合作中两大巨头不得不面临的问题。

  万达之喜

  一边是异军突起的万达院线在挂牌A股不到5个月时间股价翻10倍,另一边是一度徘徊的万达在港上市公司万达商业开始展现上涨动力。受益于两只股票的强劲表现,万达集团董事长王健林身家也一跃超过李嘉诚,成了亚洲最有钱的人。

  基于在港股表现强劲,近日MSCI(MorganStanleyCapitalInternational)公布2015年半年度审议结果,决定将万达商业正式被纳入到MSCI中国指数,指数变动将于5月29日收市后生效。根据中金公司的估算,预计0.7天内,就有5080万美元被动型投资资金流入万达商业。同时也将激发投资者对万达商业更多的兴趣,有望进一步提高流动性。

  据悉,MSCI一般都会选择规模较大、流动性好的股票,对于上市公司而言,纳入到MSCI指数也将意味着会吸引更多国际投资机构的关注,而最为直接的就是会有被动型资金流入,以更好地维持上市公司良好的市值表现。

  有行业分析师认为,最近一段时间以来,万达集团提出了旨在从重资产向轻资产的第四次转型战略之后,长期掣肘万达商业扩张速度的资金瓶颈将得以化解,投资者对于万达商业的资产扩张速度也将做重新评估,这使得资本市场对万达两家上市公司的估值进行了重新定位,才激发了股价的大幅上涨。

  在万达的轻资产模式下,未来投资建设万达广场,全部资金由别人出,万达只负责选址、设计、建造、招商和管理,所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。万达正在试图通过轻资产的途径,为自己的持续高速发展挖一条更宽更深的“护城河”。

  在新的模式之下,万达将实现翻倍扩张。按照万达的目标,在未来5年时间内,万达将把现有的7000万平方米销售物业完全转化为轻资产项目,万达广场的开业数量也将由重资产模式下240-250个,翻番达到400-500个。万达还要实现“2211”工程,即到2020年,做到企业资产2000亿美元、市值2000亿美元、收入1000亿美元、利润100亿美元,成为世界一流跨国企业。届时,服务业收入、净利占全集团的比重超过65%,房地产销售收入、净利占比低于35%,万达商业地产将完全去房地产化,转型成为一家商业服务企业。

  房地产高利润时代已经过去,转型成为各家企业的重要目标,对于万达来说,实现商业与金融、实体与虚拟的对接,这是未来的发展大势,也预示着万达进入一个新的发展阶段。

  万科之变

  当楼市步入新常态,转型、创新几乎是房企的集体选择,然而,在企业转型大军中,万科无疑是最受瞩目的一家。

  从拥抱互联网,到事业合伙人,到转型“城市配套服务商”,万科正在尝试另一条全新的发展路径。

  4月15日,万科内部发文《万科集团内部创业管理办法》,鼓励员工在万科生态圈内创业,协助万科构建、丰富生态系统,为客户创造价值。万科集团总裁郁亮表示,“小草计划”的核心是鼓励员工在万科“城市配套服务商”的产业链上下游,自由破土,开创个人事业。把未来的万科变成一家平行架构,员工和合作伙伴都是合伙人的众筹公司。

  为了进一步凸显转型理念,5月1日,2015米兰世博会万科馆举行揭幕仪式,万科集团在此发布了新一代企业logo,对原有标识系统做了大幅更新,顺应向城市配套服务商的转型,凸显企业的国际化方向和贴近客户的理念。

  在北京,带着对行业的思考,北京万科发布了V-LINK品牌,构建出一种全新的由业主充分参与共建共享的社区服务平台。V-LINK社区打造的内涵包括WeWork(创业社区)、WeHealth(健康社区)、WeLearn(成长社区)、WeShare(共享社区)四大方面的建设,万科城市服务配套商2.0阶段到来。

  “V-LINK更多的是关注用户的体验和感受。”万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京公司总经理刘肖说,从好房子、好服务、好邻居,后来变成好社区,从来一开始都不是客户的语言,都是万科对自己的要求,从来都不仅仅是为了一个简单的好房子,而是我们希望把时代精神和万科做的事情联系在一起。

  绿地之大

  “从来没有想过去追求规模”的绿地,去年以来,屡屡成为各项房地产排行榜上的“大”房企。

  1月21日,绿地集团公布2014年度经营业绩,在新常态的背景下,2014年绿地继续保持强劲增长势头,全年实现业务经营收入达4021亿元,较上年增长22%,年末总资产近4800亿元。房地产业务全年实现预销售金额2408亿元,较上年增长50%;实现预销售面积2115万平方米,较上年增长30%,两项指标均保持连续多年高速增长,齐攀历史新高,绿地登顶全球最大房企。

  在销售金额、面积双双勇夺全国行业冠军的同时,绿地在资本市场即将成为重量级选手。4月23日,停牌多日的金丰投资正式发布公告,称中国证监会上市公司并购重组委已审核通过了金丰投资重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易之重大资产重组事项,公司拟通过资产置换和发行股份购买资产方式重组,注入绿地集团100%股权,预估值达655亿。重组完成后,公司将成为上海市国资系统中的多元化混合所有制企业。这标志着绿地这家全球业务规模最大的房地产企业即将实现整体上市,同时也意味着上海国资领域最大的混合所有制改革案例成功落地。

  从2000万元注册资本金的地方企业起步,完成了从“上海绿地”到“中国绿地”、再到“世界绿地”的三级跨越:绿地自创立以来,已形成“房地产主业突出,金融、地铁、商业等相关产业并举发展”的多元产业布局。

  绿地集团董事长、总裁张玉良明确表示,绿地集团的中期发展目标就是在更高起点上推动企业“再成长”,完成从“中国绿地”向“世界绿地”的重大转变,力争到2020年业务经营收入达到8000亿元,跻身世界企业100强行列。

  保利之“潮”

  在传统行业纷纷拥抱互联网的大潮下,越来越多的房企正在以不同的形式加入“互联网+”大军,平日一向端庄的保利地产,开始在新的时代之下,通过新一系列创意十足的战略转型,变得“潮”起来。

  4月15日,保利地产董事长宋广菊微博发出“保利是个P!”引发地产圈一片欢腾与好奇,在经历一天的营销预热后,4月16日,保利地产官方以长微博形式给出明确回复。5P是指象征Peiban(陪伴)的养老地产、代表Promise(承诺)的全生命周期绿色建筑、成为业主好Partner(拍档)的社区O2O、让生活便捷的PloyAPP、在国际舞台上充满Power(力量)的海外地产。

  在北京,3月26日,保利(北京)房地产开发有限公司举办品牌峰会,北京保利“城市生活推动者”全新品牌形象揭幕。据悉,北京保利是国内首个倡导“城市生活推动者”运营理念的房企。保利地产北京公司今后将深入践行“城市生活推动者”的义务,确保在满足居民基本生活需求的前提下,为城市居民构筑起实现个人价值的平台,推进人的城市化。

  北京保利再度推出商办平台。以保利地产来看,近期由北京保利发起成立的商办平台,覆盖了北京所有公建项目,融合政府政策、银行金融、保利商业、保利文化等为一体,改变开发售卖的简单营销模式。

  佳兆业之殇

  在2014年12月之前,谁也不会想到成立15年、上市6年、市值300亿元的百强房企佳兆业会陷入如此困境。

  去年12月2日,佳兆业在深圳的多个楼盘2000余套房源被深圳市规划和国土委(简称深圳规土委)锁定禁售,涉及深圳佳兆业大鹏假日广场、深圳佳兆业悦峰花园及深圳佳兆业中央广场等多个楼盘。然后,此事就如多米诺骨牌一般,触发了一系列佳兆业的危机:银行资金被冻结、郭氏家族减持股票、郭英成辞任董事会主席等集团一切职务……一时间,佳兆业的命运成为继融绿之争后楼市最大悬疑案。

  进入2015年以来,佳兆业不但未见转机,今年4月14日,就在融创中国董事长孙宏斌通过个人微博发出“收购佳兆业正按计划进行”两天之后,4月16日晚间,孙宏斌带领融创团队全部从佳兆业办公室撤离。目前无法得知佳兆业管理层为何要做出这一决定,融创方面也仍然保持缄默。可以肯定的是,在历时3个月之后,融创收购佳兆业再次出现戏剧性波折。

  自4月13日重新出任佳兆业董事局主席职务后,郭英成回归佳兆业意图,佳兆业债务重组进程,以及融创收购佳兆业前景仍充满不确定性,这也让佳兆业的命运再度变得扑朔迷离。

  从曾经的高歌猛进到遽然步履维艰,在业内人士看来,佳兆业事件对于整个房地产行业具有更深层面警示作用,企业如何平衡快速发展与负债率关系,如何塑造新型的政商关系,值得各界深思。

  京华时报记者 潘秀林 邢飞

(责编:伍振国、孙红丽)


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