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北京楼市利好叠加成交稳涨

桂瑰  潘秀林

2015年05月29日09:16    来源:京华时报    手机看新闻
原标题:利好叠加成交稳涨

  在政策暖风的持续吹拂下,房地产成交稳步攀升,无论是新房市场还是二手房市场,均回温明显。其中,以北京、上海、深圳等为代表的一线城市,都在2014年来再次出现了日光盘,一线城市的住宅用地供应减少,这种情况下,一线城市在本轮市场复苏中成为领头羊。业内称,政策刺激对基本面较好的城市所带来的作用积极,而对供过于求的城市提振作用有限。

  □新房

  供需持续升温

  年初以来,一系列利好政策对市场的影响正在发酵。供应持续回暖,拉动楼市成交持续升温。据机构统计显示,在刚刚过去的一周(5·11-5·17),北京商品住宅累计成交2230套,环比前一周大涨37.7%。这只是近期楼市的一个缩影。业内人士认为,在3·30新政、降准、降息等楼市利好政策叠加效应下,楼市正持续升温,楼市信心得以提振,购房者正加快入市步伐,预计二季度楼市还将进一步升温。

  改善型产品成交升温

  亚豪机构统计数据显示,5月11日-5月17日,北京共有5个商品房项目开盘,其中3个普通住宅项目分别是润泽公馆、春晖园·随园、福海棠华苑,其他两个别墅项目誉天下温榆府、V7荷塘月色。供应量环比上周增加1个开盘项目。

  成交方面,润泽公馆去化率七成,誉天下温榆府项目销售火爆,当天售罄且加推房源。另据链家地产统计,本周热销项目数量明显增多,成交在30套以上的项目达到11个(一般情况下在5个以内),最热销的项目金第万科·金域东郡网签量达到130套。随着市场的好转,热销项目逐渐增多,市场好转迹象十分明显。

  “5月以来,普宅市场中首改型产品的市场占比保持高位”,亚豪机构市场总监郭毅表示,在楼市整体回暖的情况下,改善型需求回暖势头更加强烈,这主要是调控政策的引导作用。据亚豪机构统计数据显示,5月以来,总价在300万-500万元的产品占到普宅市场总成交量的14%,而去年同期的市场占比则为9%。同比去年同期,首改型产品的市场占比提高了5个百分点。

  郭毅解释称,一方面,在卖房的过程中,营业税“五改二”,直接利好二手房市场,使得“2-5”年的房子成交周期更短,出售价格更高,利于卖房者筹集资金;另一方面,在买房的过程中,二套首付比例的调低降低了客户入市门槛,降息减少客户购房成本,让改善型需求在换房的过程中,卖了二手房再选择新房入市的可能性加大。

  郭毅表示,现在的购房者对于社区环境和品质的要求胜过以往,随着市场新盘的陆续推出,趁着政策利好,改善型客户进入新房市场的情况将持续。

  库存压力明显减缓

  “进入5月后,新建商品住宅市场成交明显好转,周均成交在千套以上。截至目前,2015年5月成交甚至超过2013年,达到近3年以来最高。”链家地产市场研究部李巧玲表示,按照目前的成交水平,预计5月全月成交有望接近5000套。

  李巧玲表示,虽然2015年以来供应量一直整体偏低,但在旺盛需求的支撑下,近期成交量持续攀升。随着市场的好转,老项目后期库存也得到一定程度的消化。根据统计,截至5月17日,新建商品住宅库存量为80621套,较去年底的9万余套下降近1.5万套。虽然库存量仍然处于高位,但相比年初库存压力已经有所减缓。

  中原地产市场研究部统计数据显示:目前北京市场库存一直在8万套左右,但整体看,库存结构出现了明显变化,目前整体期房可售库存只有3.6万套,相比年初的5万套下调了超过1.4万套,而现房库存则增加了7000余套。

  北京市住建委网站数据显示,今年4月25日,北京市场上就出现了近一年来现房存量首次超过期房的现象,其中,期房住宅存量为40797套,而现房住宅存量41012套。

  对此,亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,近两年高价地王频出,也催生了大量高端项目逐渐涌入市场。与普通住宅“能早卖就早卖”不同,高端项目多会选择现房入市。自2011年开始,直接取得现房销售证的项目占比开始持续保持在10%以上,2013年甚至达到过17%的高点,2014年虽有所下滑,仍然保持在12%。而在2011年之前,直接现房销售的比重基本都在10%以下,最低在2010年,仅4%。

  价格上涨预期浓厚

  “现房库存大增,意味着房价又将开启新一轮的上涨”,郭毅表示。

  根据5月18日公布的70个大中城市房价数据显示,新房市场在经历了量增之后出现价格上涨的城市越来越多,尤其是以北京为代表的一线城市,房价的上涨更为明显。数据显示,与上月相比,70个大中城市中,商品住宅价格下降的城市有48个,上涨的城市有18个,持平的城市有4个。环比价格变动中,最高涨幅为1.8%,最低为下降0.7%。

  从环比情况来看,价格走势分化较为明显,房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。从上涨的城市来看,北上广深均位列其中,其中北京环比涨幅为0.8%,深圳环比涨幅最高位1.8%。

  此前国家统计数据显示,1-4月,商品房销售面积26385万平方米,同比下降4.8%,降幅比1-3月收窄4.4个百分点。同策咨询研究部总监张宏伟认为,对于楼市来讲,当前销售面积及金额降幅收窄,已经呈现出基本面复苏好转的态势,在央行降息等政策叠加刺激之下,市场信心将进一步提升,尤其是原来在330等政策刺激之下,对于已经呈现出基本面复苏的态势的城市来讲,接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事情,价格有可能会逐渐坚挺,甚至对于上述城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲,未来下半年预期会涨价或买涨不买跌的现象或提前来临。

  而对于供地量偏大与库存量偏大(库存去化周期在15个月以上的城市)的二线城市、大部分三四线城市而言,由于降准降息、330新政等政策叠加的推动作用,这些城市也将加速去库存,这些城市的库存去化周期将进一步缩短,但城市之间房价的走势“分化”特征也会比较明显。

  □二手房

  成交同比去年涨近七成

  二手房市场再度领先新房市场迅速升温。2014年四季度以来,随着政策环境的逐渐宽松,北京市二手房市场逐步走出低谷。链家地产的最新统计数据显示,截至5月14日,北京市二手住宅网签量为56279套,较去年同期增加69.4%,但成交均价却出现了一定程度的下滑,2015年前5月成交均价为34825元/平米,较去年同期下降3.3%。业内预计,在多重利好的带动下,二手房市场整体向好。

  成交量大幅回升

  根据链家地产市场研究部统计,截至5月14日,北京市二手住宅共成交56279套,达到去年总成交量的53.7%。1-4月,除2月受长假影响,其余月份网签量均超过万套,其中4月全月网签量达到17282套,仅次于2013年3月份,创下两年来单月网签量新高,而以目前的情况看,5月份成交量也会超过1万套。

  链家地产市场研究部李巧玲表示,自去年9·30新政出台后,市场预期较政策前明显转好,入市客户量和成交量明显增多。随后陆续出台的降息、降准、提升公积金贷款额、降低二套房首付比例,每一次的政策调整都带来一波成交高峰。5月11日,央行再次下调了贷款基准利率,预计未来短期内成交量将有一定程度的上升。从1-5月的交易情况看,万套以上的成交水平,表明市场已经复苏到一个正常的水平。

  值得一提的是,随着改善型置业的入市,公积金贷款的占比下调。据链家统计,从付款方式看,2015年4月,公积金贷款占比21.2%左右,商贷占比为46.9%。对比历史数据,公积金占比较历史高位的近40%大幅减少。

  成交均价同比下降4%

  虽然成交量有了明显回温,但成交均价却呈现下滑态势。根据链家地产市场研究部统计,4月北京市二手住宅成交均价为35318元/平方米,环比上涨2.9%,比去年同期下降4%。5月成交均价为35753元/平米,环比上涨1.2%,同比上涨3.6%。3·30新政后,北京市二手住宅成交均价逐渐摆脱原先的平稳状态,上涨趋势逐渐显现。

  李巧玲认为,3·30新政的出台一方面降低了二套购房者的入市门槛,增加入市需求量;另一方面从税费方面降低了部分房屋流转的成本,增加二手房供应量。虽然能够享受到政策优惠的供需群体比较有限,但这一政策释放出政府将进一步支持改善性需求购房的信号,提高了供需双方的市场预期,北京市二手住宅成交均价也在6个月的平稳期后呈现出进一步缓慢上涨的趋势。

  值得注意的是,5月份成交均价同比上涨3.6%,主要是由于2014年5月份二手房市场已进入下行通道,成交均价降低。与2014年4月份市场高点相比,仍有2.6%的降幅,但降幅已明显收窄。

  3·30新政落地后二手房创新高

  事实上,利好政策的刺激下,二手房市场的整体预期持续向好。在3·30新政落地后的一个月里,整体二手房市场成交创下新高。

  根据链家地产市场研究部统计,4月北京市二手住宅共成交17282套,环比上月同期上升58.4%,同比上升126.9%。全月网签量仅次于2013年3月份,创下两年来单月网签量新高。

  李巧玲表示,4月北京市二手住宅市场表现火热的原因主要有以下几个方面,一方面,成交量大幅增加,网签量达到两年内新高;另一方面,4月成交均价2.9%的上涨幅度也打破了此前市场维持了近半年的价格低位稳定状态,房价初现上涨态势。此外,在需求入市热情高涨,客源量持续攀升的背景下,业主方面降价意愿开始出现较为明显的下降。根据链家地产市场研究部统计,4月链家成交案例议价空间下降0.4点至2.4%,而调价案例中价格下调占比下降7.8个百分点至66.9%,为近14个月来最低水平。

  中原地产首席分析师张大伟认为,虽然4月签约数据已经火爆,但因为上半月的滞后,并未完全反映市场一线数据,最近的北京楼市成交网签数据并未完全反映当下实际市场热度,330后,特别是北京二手房因为营业税的降低,整体成交明显升温。

  整体预期向好

  对于未来的市场,张大伟预计,整体北京楼市的表现上升趋势明显,虽然难以出现全面大涨,但是政策持续刺激下,楼市将比2014年有明显上涨。对于北京不同类型市场看,目前受到影响最积极的是改善型物业,整体300万-800万的物业在3·30新政后占比已经达到了25%,比之前提高接近5个百分点。预计在二手房成交升温后,后续改善型需求的入市会增加商品房市场的活跃度。

  李巧玲也表示,从去年四季度以来,二手房市场在一系列宽松政策的作用下将进入缓慢上行轨道,从目前的房客源水平看,未来一段时间内成交量仍将保持在相对较高水平。另外,据链家地产市场研究中心发起的链家经纪人预期调研结果显示,当前市场中换房需求(卖一买一)占到总需求的70%,首套刚需占到22%,二套需求仅占到4%。虽然3·30新政降低了二套购房者入市的门槛,但银行实际优惠不大,纯二套购房需求入市仍相对较少,未来整体行业复苏依然乏力,不排除有进一步的宽松政策出台以稳定市场。

  京华时报记者 桂瑰 潘秀林

(责编:伍振国、孙红丽)


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